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城市更新必然使出租方享有解約權嗎?No!

黃靜麗 發表于[2019-12-26]

城市更新必然使出租方享有解約權嗎?No!

                                           


                                    原創:黃靜麗律師   北京市盈科(深圳)律師事務所


閱讀提示

 “如遇城市更新,出租方不作任何補償”、“租賃房屋因社會公共利益或城市建設需要被依法征用的,承租方不得要求任何賠償或補償”、“租賃房屋因城市建設需要被列入房屋拆遷范圍的,出租方可以提前收回房屋,并且無需承擔任何責任”。出租方總以為設置了類似條款,當城市更新出現時就擁有了尚方寶劍,氣定神閑發送解約通知函,甚至是直接停水停電逼迫承租方自動搬離。殊不知此類風險排除條款的適用是有前提條件的,條件尚未成就時的沖動行為可能帶來的是違約責任、還可能引發賠償責任。


目前,司法實踐中支持出租方以城市更新導致合同無法繼續履行而解除合同的,要求同時具備列入城市更新單元且即將動工(如場地已進入清場拆遷、平整場地階段)的條件,歡迎參照策略解析進行行為檢視。


裁判要旨

關于被告稱涉案房屋已申請納入城市更新單元故合同無法繼續履行的問題。根據福田區城市更新局下發的《關于福田區梅林街道中糧金帝食品廠區城市更新單元申請納入城市更新單元計劃的復函》、《2017年福田區城市更新單元計劃第一批計劃》載明,福田區梅林街道中糧金帝食品廠區城市更新單元已同意列入2017年福田區城市更新單元計劃第一批計劃,要求被告自行妥善處理項目拆除范圍內建筑物的搬遷補償及拆除事宜。涉案房屋位于城市更新單元范圍內,但并非屬于政府征用土地、房屋及強制搬遷、拆遷而導致租賃合同無法繼續履行的情形,且目前涉案房屋仍然在正常的使用,周邊附屬設施正常,合同具備履行條件。


案情簡介

被告中糧金帝食品(深圳)有限公司(出租方、甲方)與原告深圳市金麗豪酒店有限公司(承租方、乙方)簽訂房屋租賃合同,約定,“如因城市更新提前收回出租房屋導致本合同無法繼續履行的,乙方不得向甲方主張任何賠償或補償”。后雙方因城市更新解除租賃合同發生糾紛訴至法院。


案件來源

深圳市金麗豪酒店有限公司與中糧金帝食品(深圳)有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書  (2018)粵0304民初16541號


策略解析

如果您是出租方

1、在簽署租賃合同時,設置專門條款明確約定在租賃期間出現城市更新的情形導致需要提前終止租賃合同時,出租方不承擔任何責任。

2、城市更新大致可分為計劃立項、專項規劃、確認實施主體、獲取土地證四個階段,整個階段耗時數年;作為出租方,需要核實清楚涉案房產所在城市更新單元的具體項目進展,不能任性的在合同尚具備履行條件情形下即提出解除合同,甚至是發送解約通知函,或者是直接斷水斷電,很可能導致違約或賠償的不利后果。

3、核實項目進行后確定合同不具備履行條件后,應當首先向承租方發送專業的解除合同的書面函件,如律師函。


如果您是承租方

1、在簽署租賃合同之前,自行或委托專業人員進行盡調,核實清楚涉案房產所處地域是否存在進行城市更新的可能,若有,自己是否能夠承受由此可能導致的損失。

2、在簽署租賃合同時,盡力爭取設置條款,若出現城市更新需要提前解除租賃合同的,出租方給予數月租金補償。

3、收到出租方的解約通知函后,自行或委托專業人員核實城市更新的項目進展,避免因信息不對稱導致提前解約而受到損失。

4、租賃合同尚未解除之前,需要嚴格按照合同約定支付租金及水電管理等費用,避免出現違約行為。


若出租方在租賃合同尚且具備履行條件情形下,強行要求提前解除租賃合同,承租方可主張:

1、返還押金;

2、裝修損失(按照裝修總價值折舊計算),《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規定,承租人經出租人同意裝飾裝修,合同解除時,雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:(一)因出租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,應予支持

3、可證明的其他損失,如停水停電、搬遷引流。但違約金是補償性質,以實際損失為參考,可證明的其他損失方面可以多考慮搬遷、安置方面,經營損失支持難度比較大。

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